Immobilier professionnel : faut-il louer ou acquérir ?

1. Louer un local professionnel, industriel ou commercial

Un bail de courte durée ou un bail commercial ou un bail professionnel ?

Si vous n’avez pas la capacité de répondre précisément à vos besoins en taille et en emplacement parce que votre activité peut évoluer significativement, optez peut-être pour une location de courte durée.

Un bail de courte durée permet de ne pas s’engager sur une longue période (maximum de 3 ans) souvent en contrepartie d’un loyer moins élevé. La location commerciale de courte durée n’offre toutefois pas le statut protecteur du bail commercial et notamment le droit au renouvellement du bail.

Un bail commercial est un bail d’une durée minimum de 9 ans qui peut être conclu pour toute activité commerciale et industrielle. Vous pourrez mettre fin au bail, si vous le souhaitez, à chaque fin de période triennale soit après 3, 6,9 ans avec respect d’un préavis de 6 mois. En revanche, le propriétaire ne pourra résilier que dans des situations assez restrictives et moyennant le versement d’une indemnité d’éviction.

Si votre activité n’est ni commerciale, ni industrielle une activité libérale par exemple vous serez conduit à conclure un bail professionnel. La réglementation du bail professionnel est moins encadrée que celle du bail commercial et la rédaction du bail est donc plus souple. Le bail professionnel est d’une durée minimum de 6 ans. Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut mettre fin au bail en revanche le preneur à bail peut donner congé à tout moment sous respect d’un préavis de dénonciation.

2. Acquérir un local professionnel, commercial ou industriel

Acquérir un bien c’est nécessairement de nombreuses questions et donc de nombreuses réponses à trouver

• Qui fait l’acquisition ? la société d’exploitation ou une société constituée pour détenir l’immobilier et le louer à la société d’exploitation
• Comment financer l’acquisition et sur quelle durée ?
• Quelle fiscalité ?

Traiter toutes ces questions en quelques mots relève de la mission impossible.

Acquérir le bien sur la société d’exploitation ou via une SCI ?

Avantages sur la société d’exploitation

L’immeuble sera inscrit à l’actif, vous pourrez déduire des amortissements sur la valeur du bien hors terrain et également déduire toutes les charges d’acquisition et les charges liées à la propriété. S’agissant d’un immeuble à usage commercial ou professionnel vous aurez la possibilité d’opter pour la TVA.

Inconvénients potentiels

L’immeuble propriété de la société d’exploitation sera exposé aux risques financiers de celle-ci. En cas de difficulté et de liquidation judiciaire vous risquez de perdre tous vos actifs y compris l’immeuble.

Dans une autre situation beaucoup plus favorable, si vous envisagez de céder votre entreprise, l’immeuble viendra majorer la valeur ce qui peut rendre potentiellement la cession plus compliquée.

Quelle alternative possible ?

Il peut être intéressant d’étudier l’acquisition de l’immeuble via une société immobilière de type SCI, société qui consentira un bail à la société d’exploitation.

Procéder ainsi c’est protéger son immeuble face aux éventuelles défaillances de la société d’exploitation et c’est aussi se donner des marges de manœuvre plus favorables en cas de négociation de la cession de la société d’exploitation.

C’est donc une piste à explorer.

Selon l’option fiscale exercée impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, vous pourrez déduire tout ou partie des charges liées à la propriété du bien. Si la SCI opte à l’impôt sur les sociétés vous vous retrouverez au regard de la déductibilité des charges dans la même situation qu’une détention directe du bien par la société d’exploitation.

Financer le bien, comment et sur quelle durée ?

Le financement se fera le plus fréquemment en autofinançant une partie et en souscrivant un emprunt pour le solde sur une durée de remboursement souvent assez longue.

Lorsque l’autofinancement fait défaut, il est possible d’envisager la piste du crédit-bail immobilier.