Taux d’emprunt historiquement bas, constitution d’un patrimoine, préparation de sa future retraite, optimisation de la fiscalité, transmission du patrimoine… La liste des bonnes raisons pour investir personnellement dans l’immobilier est longue. Mais la réussite de votre projet dépend des arbitrages liés aux éternelles questions : où, pourquoi et comment ? Coup d’œil sur l’ensemble des points à étudier pour mener à bien votre investissement immobilier !
Investissement immobilier personnel : neuf ou ancien ?
Avant d’entreprendre vos premières démarches d’investissement, il est important de bien cerner les avantages et inconvénients en fonction du type de bien à acquérir. La localité du bien doit correspondre à un marché porteur dans le cadre d’un investissement locatif. Elle sera secondaire si l’achat concerne votre résidence principale.
Ensuite, en tant que futur acquéreur vous devez choisir entre un bien neuf ou ancien. Il est important d’avoir à l’esprit les points comparatifs suivants :
- Les frais de notaire sur un bien neuf sont compris entre 2% et 4%, quand ils tournent autour de 8,5% pour de l’ancien ;
- La loi Pinel permet une réduction d’impôt de 12% à 21% sur un bien neuf en contrepartie d’une garantie de mise en location de 6 à 12 ans. Une variante dite « loi Pinel ancien » permet sous certaines conditions de bénéficier des mêmes avantages pour la rénovation d’un logement en état de délabrement
- Des travaux d’amélioration liés à la performance énergétique d’un logement ancien ouvre droit au prêt à taux zéro (voir le dispositif éco-PTZ)
- Certaines villes ont mis en place une convention pour appliquer une TVA réduite sur les logements neufs, passant ainsi de 20% à 7%
- Un achat dans le neuf dédié à l’habitation ouvre droit à une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant les 2 premières années d’installation
Le profil de votre bien se dessine peu à peu dans votre tête. Très bien, mais maintenant, devez-vous plutôt investir en direct ou via une SCI ?
Investissement immobilier personnel : détention en direct ou SCI ?
Deux premiers cas de figure répondent très rapidement à cette question. Tout d’abord, si vous achetez seul, une SCI n’est pas envisageable puisqu’elle n’a pas vocation à être unipersonnelle. Le second cas concerne la finalité de l’acquisition : si le bien possède un objectif commercial, notamment de type achat-revente, alors le statut SAS ou SARL s’impose au détriment de la SCI. Concernant la location meublée (LMNP / LMP), la constitution d’une SCI est possible mais celle-ci peut alors être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Dans le cas d’un achat de bien immobilier à plusieurs en vue d’exercer une activité non-commerciale, voici les éléments essentiels qui peuvent guider votre choix entre la SCI ou un investissement en votre nom propre :
- La SCI implique de créer une structure juridique. Les acquéreurs doivent pour cela s’astreindre à des formalités (rédiger des statuts, faire publier une annonce légale et immatriculer la société civile immobilière au RCS…) tandis qu’en nom propre les acheteurs cosignent l’acte de vente et deviennent de facto propriétaires du patrimoine immobilier ;
- La SCI, en conséquence du point ci-dessus, doit s’astreindre à des obligations comptables tout au long de la vie de la société, sous peine de sanctions financières ;
- Au niveau gestion, la SCI apparaît plus souple et moins risquée. En cas de mésentente, les associés ne risquent pas de situation de blocage dans la mesure où les pouvoirs sont réunis entre les mains d’un ou plusieurs co-gérants. Les acheteurs en nom propre sont soumis aux règles légales de l’indivision, ce qui peut entraîner un blocage en cas de désaccord ou d’une vente forcée du patrimoine ;
- La fiscalité est plutôt équivalente entre les deux modes d’acquisition. En effet, la SCI est dite transparente et les associés sont donc imposés sur les revenus locatifs au même titre que les acheteurs en nom propre ;
- Enfin, sur la transmission, il est à noter que les associés d’une SCI détiennent des parts sociales tandis que les acheteurs en nom propre détiennent le bien en direct et sont donc indivisaires. La SCI facilite donc la transmission du patrimoine immobilier.