Réforme fiscale LMNP : réintégration des amortissements à la plus-value de cession

LMNP : comment les amortissements impactent désormais la plus-value de cession ?

En cas de cession d’un bien donné en location meublée par un loueur exerçant cette activité à titre non professionnel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values immobilières privées (application  d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien et imposition à l’IR au taux de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux).Jusqu’alors, il n’y avait pas lieu de tenir compte des amortissements déduits des revenus locatifs pendant la période de location ; ces amortissements représentaient donc un avantage fiscal définitivement acquis.

La loi de finances pour 2025 vient remettre en cause cette règle. Dorénavant, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont à réintégrer dans le calcul de la plus-value (ils viendront donc majorer cette plus-value imposable). Ce qui était pressenti en fin d’année dernière a donc bien été « voté » et promulgué cette année.

La formule que vous devez retenir est la suivante :

• Plus-value de cession des LMNP = Prix de vente - (Prix d’acquisition - Amortissements déduits)

Quelles sont les exceptions ?

• Cette réforme ne s’applique pas aux résidences gérées étudiantes et aux résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées (Ehpad, Résidences Autonomie, Maison d’accueil spécialisées…). En revanche, elle s’applique bien aux résidences de tourisme.
• De plus, si vous avez réalisé un investissement avec le dispositif Censi-Bouvard, vous ne déduisez pas d’amortissement de vos revenus locatifs, cette réforme n’aura donc pas d’impact pour vous.

Quel impact pour les loueurs en meublés concernés ?

Les biens détenus à court-terme seront principalement touchés par cette réforme, pour les autres en revanche, l’impact sera limité.

En effet, les durées d’amortissements pratiqués aujourd’hui sont de l’ordre de 25 ans en moyenne, ce qui signifie que l’impact bénéfique de l’amortissement (réduction du résultat fiscal) s’arrête au bout de 25 ans (hors report d’amortissements non déduits qui prolonge encore ce délai).

Comme indiqué précédemment, la plus-value  bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui l’exonère totalement d’impôt sur le revenu (IR) au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Il y aura donc tout intérêt à conserver son bien à long-terme pour ne pas être impacté par cette réforme.

Enfin, cette plus-value relevant du régime des particuliers, ne se déclenchera qu’en cas de vente du bien (ou action assimilée à une vente), ce ne sera donc pas le cas en cas de donation, succession ou en cas d’arrêt de la location pour bénéficier du bien à titre personnel, ce qui permettra là aussi de détenir le bien à long-terme pour exonérer totalement la plus-value.

Vous êtes concerné par cette réforme ? Nos experts spécialistes des loueurs en meublés pourront davantage vous éclairer sur le sujet.