Vous en avez assez de payer des loyers à fonds perdus et vous envisagez d’investir dans des locaux professionnels ? Vous avez l’opportunité d’acheter le local que vous louiez auparavant ? De nombreuses questions se posent alors pour optimiser l’acquisition d’un bâtiment pour votre activité tant sur le plan fiscal, juridique que comptable :
- Faut-il constituer une SCI ? Avec quel régime fiscal ?
- Est-il possible d’investir dans votre immobilier professionnel en payant moins d’impôts ?
- Quelles sont les conséquences juridiques et fiscales si vous revendez le bien dans quelques années ?
- Comment optimiser la transmission de ce patrimoine immobilier ?
Pourquoi acheter un local professionnel ?
Lors de la création d’une entreprise, il est souvent préconisé de louer ses locaux afin de limiter les risques et les investissements. Mais, une fois passée la phase de lancement, il peut se révèler plus intéressant d’investir dans un local dédié à votre activité, notamment si vous avez une vision à long terme du développement de votre entreprise et que vous avez trouvé un emplacement propice.
Investir dans l’immobilier professionnel nécessite certes un effort financier. Cependant, l’achat de votre local professionnel peut présenter de nombreux avantages :
- maîtriser les contraintes relatives au bail commercial
- assurer une meilleure stabilité de l’activité professionnelle
- éviter de payer des loyers « à fonds perdus »
- déduire une partie des dépenses liées à l’achat et l’entretien des bâtiments.
- se constituer un patrimoine pour la retraite
Quelles sont les solutions pour l’achat d’un bâtiment professionnel ?
Parmi les options qui s’offrent aux dirigeants, les plus courantes sont de créer une Société Civile Immobilière (SCI) ou que le chef d’entreprise achète le bien en son nom. Il peut aussi le mettre à l’actif de son bilan l’investissement immobilier.
Créer une SCI
Acheter son local professionnel via une SCI (Société Civile Immobilière) offre plus de sécurité patrimoniale et de souplesse de gestion. C’est pourquoi, cet investissement indirect est souvent plébiscité par les entrepreneurs individuels ou en société.
L’achat via une SCI permet de sécuriser le patrimoine immobilier de l’entrepreneur et de faciliter la revente ou la transmission des bâtiments.
Pour bénéficier de tous les avantages juridiques et fiscaux liés à l’achat via une SCI, il est impératif de respecter le formalisme juridique propre à la SCI (statuts, immatriculation au greffe du tribunal de commerce, tenue d’une comptabilité, tenue d’une assemblée générale annuelle, compte bancaire distinct…), sous peine de sanctions financières.
Lors de la création d’une SCI se pose également la question de son régime fiscal. La Société Civile Immobilière peut être imposée à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés. Dans la SCI à l‘impôt sur le revenu, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part dans le bénéfice (revenus fonciers).
La SCI à l’IS est directement soumise à l’impôt sur les sociétés et ce régime permet d’amortir le local. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus s’il reste du résultat disponible après impôt sur les sociétés et remboursement des emprunts. Attention, l’option pour l’imposition de la SCI à l’IS est irrévocable. Une fois cette option souscrite, on ne peut revenir en arrière.
Acheter en son nom personnel
L’acquisition d’un local professionnel ou commercial peut également être faite à titre privé, par l’entrepreneur. Cet investissement personnel permet au dirigeant de se constituer un patrimoine immobilier et ainsi s’assurer des revenus même une fois son activité professionnelle terminée.
Les revenus qu’il tire de la location des murs à son entreprise sont imposables en revenus fonciers, ce qui alourdit l’imposition du dirigeant. Quand on cumule l’impôt et les contributions sociales, cela peut aller jusqu’à 62.20% des revenus ! Par ailleurs, dans ce cas, l’exploitant ne peut pas amortir les locaux.
Quant à l’entreprise, elle paye un loyer au dirigeant, ce qui lui permet de déduire les loyers versés de son résultat. Attention, le loyer ne doit pas être excessif sous peine de redressement fiscal. Le loyer se situe généralement entre 8 et 12% de la valeur de l’immeuble.
L’acquisition des murs à titre personnel soumet leur vente ultérieure au régime des plus-values des particuliers.
Acheter au nom de l’entreprise
L’achat direct via la structure entrepreneuriale (EIRL, EURL, SARL, etc.) est l’une des solutions possibles pour acquérir un local professionnel. Ce type d’investissement permet à l’entreprise d’augmenter son patrimoine (et donc sa valeur).
L’acquisition, par l’entreprise, de locaux affectés à l’actif professionnel permet de déduire tous les frais de cette opération. Sont ainsi déductibles les frais d’acquisition, les amortissements, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, la taxe foncière, les dépenses de réparation et d’entretien. Attention, si les locaux sont à usage professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice professionnel peut donner lieu à ces déductions.
L’achat au nom de l’entreprise est recommandé pour certaines activités : camping, hôtellerie, boulangerie, industrie… car l’immobilier fait partie intégrante des moyens d’exploitation.
Les risques liés à l’achat par l’entreprise sont économiques. En effet, celle-ci augmente ainsi son niveau d’endettement. Par ailleurs, en cas de défaillance, le bien immobilier peut être saisi par les créanciers. Enfin, en cas de cession, le montant total incluant les murs et le fonds de commerce risque d’être très élevé et de décourager certains repreneurs potentiels, sans compter les impôts réclamés au vendeur sur sa plus-value.
Comme vous pouvez le constater, il existe de multiples possibilités pour l’acquisition de locaux professionnels. C’est pourquoi, l’aide d’un conseil est primordiale pour déterminer la meilleure formule tant sur le plan juridique que fiscal.
