Nouvelle loi sur la régulation des meublés de tourisme : ce qui change pour les propriétaires

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 surnommée "Loi anti Airbnb" a été publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Cette loi a pour but d’encadrer plus strictement les meublés de tourisme de type Airbnb afin de trouver un équilibre entre les activités touristiques saisonnières et le logement permanent sur l'ensemble de l’année. En effet, certaines zones touristiques du territoire, notamment en bord de mer, rencontrent une véritable crise du logement et se trouvent dans l’impossibilité de fournir à leurs habitants permanents et travailleurs un logement à l’année.

Ce texte renforce la réglementation des locations meublées de tourisme (DPE obligatoire, pouvoirs renforcés des maires, régulation dans les copropriétés, etc.).

Nouveaux seuils d’application du Micro-BIC pour les locations meublées

Loueurs de meublés de tourisme non classés

La loi renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme fixe un nouveau régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.

• Application d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes.
• Au-delà de 15 000€ de recettes (loyers + charges), le régime réel devient obligatoire.

Loueurs en meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes

Le seuil de chiffre d’affaires permettant l’application du régime micro-BIC pour les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes est ramené à 77 700 € (contre 188 700 €). Corrélativement, l’abattement forfaitaire est abaissé à 50 % (contre 71 %).

• Application d’un abattement de 50 % dans la limite 77 700 € de recettes.
• Au-delà de 77 700 € de recettes, le régime réel devient obligatoire.

Autres locations meublées

Les autres locations meublées (locations longue durée) ne sont pas concernées par cette nouvelle règlementation.

• Application d’un abattement de 50 % dans la limite 77 700 € de recettes.
• Au-delà de 77 700€ de recettes, le régime réel devient obligatoire.

Mise en place de nouveaux outils visant à contrôler et réguler l’activité de location meublée touristique

La loi met en place de nouveaux outils réglementaires et juridiques pour contrôler et réguler l’activité de location meublée touristique. Voici les principaux changements :

Généralisation de la procédure de déclaration préalable avec enregistrement en mairie

• Obligation : Toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, devront faire l’objet d’une déclaration préalable avec enregistrement en mairie. A noter : Les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement (déclaration simple). En effet, jusqu’à présent la déclaration préalable soumise à enregistrement n’était applicable que pour un nombre restreint de communes (celles ayant adopté une délibération relative au changement d’usage) et ne concernait pas les locaux d’habitation constituant la résidence principale du loueur.
• Entrée en vigueur : À une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026.
• Modalités : Un décret déterminera les informations et pièces justificatives exigées lors de la télédéclaration auprès d’un futur service national.
• Enjeu : Obtenir un numéro de déclaration qui doit impérativement apparaître sur toute offre de location.
• Sanction : L’amende administrative prononcée par la commune en cas de défaut d’enregistrement est portée à 10 000 € (contre 5 000 € antérieurement) et une nouvelle amende administrative de 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro de déclaration est mise en place.

Limitation de la durée de location des résidences principales

• Durée maximale : Toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (contre 120 jours actuellement).
• Entrée en vigueur : À compter du 1er janvier 2025.
• Exceptions : Obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
• Modalités : Simple faculté pour les communes qui doivent prendre, le cas échéant, une délibération motivée.
• Sanction : Amende civile dont le montant est porté à 15 000 € (contre 10 000 € antérieurement).

Définition de quotas d’autorisations de meublés de tourisme

• Nouveauté : Les communes pourront dorénavant définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales.
• Champ d’application : Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires sur le nombre total d’immeubles à usage d’habitation ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants.
• Entrée en vigueur : À compter du 21 novembre 2024.
• Enjeu : Les logements concernés ne peuvent pas faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans la limite de 120 ou 90 jours par an.
• Sanction : Après constatation de l’irrégularité et mise en demeure de régulariser, le maire peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qui ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard (montant total ne pouvant pas excéder 100 000 €).

Élargissement du périmètre de la réglementation du changement d’usage

• Rappel de la réglementation : La location d’un local meublé à usage d’habitation (résidence principale louée au-delà de 120 ou 90 jours par an / résidence secondaire) en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage. Cela entraîne l’obligation de solliciter une autorisation de changement d’usage dans les communes concernées.
• Champ d’application : Périmètre élargi à toutes les communes (situées en zone tendue ou non) sur délibération de celles-ci (sans autorisation préfectorale) + possibilité pour ces communes dotées d’une réglementation de changement d’usage, d’étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation (sont visés les bureaux puisque les locaux à usage commercial sont déjà concernés par l’obligation depuis 2021).
• Entrée en vigueur : À compter du 21 novembre 2024 pour l’extension à l’ensemble des communes et à compter du 1er janvier 2025 pour l’extension de la réglementation à l’ensemble des locaux.
• Sanction : Amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € (au lieu de 50 000 € antérieurement) par local irrégulièrement transformé.

Soumission des meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Intérêt : Alignement avec la location nue en ce qui concerne le respect des normes minimales en matière de performance énergétique (loi climat et résilience).
• Etendue de la mesure :
  • À partir de 2025 : Logements nouvellement proposés à la location en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage (classement entre A et F).
  • À partir de 2028 : Logements nouvellement proposés à la location en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage (classement entre A et E).
  • À partir de 2034 : Tous les meublés de tourisme déjà proposés et ceux nouvellement proposés à la location (classement entre A et D).

• Exclusion : Ne sont pas visés par cette obligation les meublés de tourisme qui constituent la résidence principale du loueur (location pour un nombre de jours limités dans l’année).
• Sanction : Amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné + astreinte de 100 € / jour si le DPE n’est pas transmis au maire, à sa demande, dans un délai de 2 mois (à compter du 1er janvier 2034).

Possibilité d’interdire la location de meublés de tourisme dans les règlements de copropriété

• Nouveauté : Les règlements établis à compter du 21 novembre 2024 devront mentionner de manière explicite si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite dans l’immeuble.
• Modification des règlements existants : Pour les règlements de copropriété existants avant cette date, seuls ceux interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (clause dite « d’habitation bourgeoise ») pourront être modifiés en vue d’interdire expressément la location de meublés de tourisme autres que ceux constituant une résidence principale (modification à la majorité simple).
• Obligation d’information : Les copropriétaires (ou locataires) autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme.

Ces nouvelles mesures visent à mieux encadrer le marché des meublés de tourisme pour garantir un équilibre entre les besoins des touristes et ceux des résidents permanents. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à consulter les textes officiels ou à contacter nos experts en réglementation immobilière.